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為加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，完善地價(jià)體系，規(guī)范土地市場秩序，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，根據(jù)自然資源部和省自然資源廳相關(guān)文件要求，結(jié)合我市自然資源管理工作的需要，我局組織開展了永州市中心城區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，起草情況說明如下：

一、起草背景

根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)每3年全面更新一次；超過6年未更新的，不得作為確定出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。永州市中心城區(qū)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果于2019年2月公布實(shí)施，難以適應(yīng)當(dāng)前土地市場發(fā)展與管理需求。為建立與現(xiàn)行土地制度相配套的價(jià)格體系，我局于2024年10月底全面啟動了本次基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。

二、制定的必要性

基準(zhǔn)地價(jià)是政府管理調(diào)控土地市場、顯化土地資產(chǎn)價(jià)值、核算土地資產(chǎn)收益的基礎(chǔ)依據(jù)，廣泛應(yīng)用于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資（入股）、企業(yè)改制、資產(chǎn)核算及土地儲備等領(lǐng)域。適時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、引導(dǎo)市場健康運(yùn)行、保障國家土地資產(chǎn)收益、優(yōu)化土地資源配置及落實(shí)上級工作部署的必然要求。

三、起草依據(jù)

（一）法律法規(guī)：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等；

（二）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《自然資源分等定級通則》、《自然資源價(jià)格評估通則》等；

（三）政策文件：《自然資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》（自然資辦發(fā)〔2024〕45號）、湖南省自然資源廳《關(guān)于進(jìn)一步做好湖南省公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)工作的通知》（湘自資辦發(fā)〔2022〕23號）。

四、主要內(nèi)容

（一）更新范圍：總面積約223.2平方公里，涵蓋中心城區(qū)（約203.4平方公里）及冷水灘區(qū)、零陵區(qū)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（約19.8平方公里）。

（二）基準(zhǔn)期日：本輪成果評估基準(zhǔn)日統(tǒng)一確定為2025年7月1日。

（三）土地級別劃分：在全面收集影響土地質(zhì)量的因素因子資料基礎(chǔ)上，采用多因素綜合評價(jià)法，科學(xué)評定商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住、工礦、倉儲、公共管理與公共服務(wù)、公用設(shè)施等六類用地的土地級別。

（四）基準(zhǔn)地價(jià)確定：在土地定級基礎(chǔ)上，綜合利用市場比較法、收益還原法、成本逼近法等多種估價(jià)方法，結(jié)合近三年土地市場交易數(shù)據(jù)，科學(xué)測算并確定各級別、各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

（五）成果表現(xiàn)形式：基準(zhǔn)地價(jià)以級別地面價(jià)形式表示，并對商業(yè)服務(wù)業(yè)用地中臨繁華道路部分輔以路線價(jià)予以補(bǔ)充。

五、工作過程

本次更新工作嚴(yán)格遵循規(guī)范程序，主要階段包括：

（一）準(zhǔn)備階段：成立領(lǐng)導(dǎo)小組與技術(shù)工作組，制定詳細(xì)工作方案與技術(shù)方案，明確目標(biāo)任務(wù)、技術(shù)路線與保障措施。

（二）外業(yè)調(diào)查階段：全面收集中心城區(qū)自然、經(jīng)濟(jì)、社會資料，以及近三年土地征收、供應(yīng)、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與成本收益等市場數(shù)據(jù)，并進(jìn)行系統(tǒng)整理、核實(shí)與分析。

（三）內(nèi)業(yè)處理階段：運(yùn)用專業(yè)軟件與模型進(jìn)行數(shù)據(jù)處理、土地級別劃定與基準(zhǔn)地價(jià)測算，形成初步成果。

（四）意見征詢階段：通過組織召開內(nèi)審會、初審會，形成《征求意見稿》。現(xiàn)根據(jù)《自然資源規(guī)范性文件管理規(guī)定》等相關(guān)要求，面向社會公開征求意見，為期30日（2025年9月30日至10月30日）。

 六、需要說明的事項(xiàng) 

（一）地價(jià)內(nèi)涵：本次更新的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定在"六通一平"（中心城區(qū)）或"五通一平"（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）土地開發(fā)程度下，對應(yīng)法定最高出讓年限（商業(yè)服務(wù)40年；居住70年；工礦、倉儲、公共管理與公共服務(wù)、公用設(shè)施用地50年），并基于按用途與級別設(shè)定的平均容積率，評估得出的出讓土地使用權(quán)平均價(jià)格。 

（二）成果應(yīng)用：本成果經(jīng)市人民政府公布后，將作為永州市中心城區(qū)土地資產(chǎn)管理、市場調(diào)控及相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的地價(jià)依據(jù)，原有基準(zhǔn)地價(jià)成果同步廢止。

（三）意見反饋方式：公眾可在2025年10月30日前，通過信函、電子郵件等途徑向我局反饋意見建議。

永州市自然資源和規(guī)劃局

2025年9月30日